Il est très fréquent qu’après plusieurs années d’exploitation, le dirigeant de PME décide de faire l’acquisition d’un bien immobilier afin d’y « loger » son exploitation en vue de se constituer un patrimoine immobilier générant un complément de revenus une fois que l’emprunt souscrit par la SCI sera remboursé, en particulier lorsque le dirigeant sera en retraite.
Il constitue à cet effet une SCI, société juridiquement indépendante de la société d’exploitation, et un bail est signé entre les deux sociétés, ce qui permet en principe de mettre le bien immobilier à l’abri des aléas de l’exploitation commerciale.
Cependant, outre le régime juridique et fiscal de la SCI qu’il convient de bien choisir avec son avocat lors de la constitution de la SCI (transparence fiscale ou IS, éventuel démembrement de propriété des parts), il est également indispensable, en particulier concernant le paiement du loyer par la société d’exploitation à la SCI, de toujours se comporter comme si ces deux sociétés n’avaient pas les mêmes associés et étaient des sociétés tierces, et de considérer que chaque société ne doit agir que dans son intérêt propre.
Si tel n’est pas le cas, le risque est qu’en cas de difficultés et de dépôt de bilan de la société d’exploitation, le Tribunal de commerce considère qu’il y a confusion de patrimoine entre la société d’exploitation et la SCI et étende la procédure de redressement ou de liquidation judiciaire à la SCI.
Un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass.com. 28-2-2018 n°16-26.735 F-D) vient d’illustrer ce risque, la Cour ayant en l’espèce pris en compte un ensemble d’indices concordants (défaut de paiement des loyers par la société d’exploitation sans réaction de la SCI, encaissement de sommes dues à la société d’exploitation par la SCI, paiement de factures par la SCI pour le compte de la société d’exploitation,…) caractérisant l’existence de relations financières anormales constitutives d’une confusion de patrimoine.
Afin de s’assurer que le bien immobilier sera toujours préservé, il convient donc de bien s’assurer que les relations financières entre la SCI et la société d’exploitation puissent être considérées comme des obligations contractuelles réciproques normales.